Оценка недвижимости: основные аспекты

Экспертная независимая оценка недвижимости необходима в ряде случаев. Это и желание взять ипотечный кредит, и необходимость застраховать свою недвижимость, и различные судебные тяжбы, например, установление размера компенсации за тот ущерб, что был причинен соседями или арендаторами. Безусловно, оценка должна выполняться исключительно профессионалами, которым досконально известно обо всех нюансах и требованиях, выдвигаемых существующим законодательством.

Услуга оценки недвижимости распространяется на:

  • здания и сооружения или комплекс сооружений, расположенных на конкретном участке, включая наземные и подземные части;
  • хозяйственные участки, зеленые насаждения;
  • стационарные объекты благоустройства участка;
  • инженерные сети, подключающие объект к инфраструктуре города;
  • прочие объекты.
оценка недвижимости

Оценка недвижимости проводится с целью определения цены объекта при совершении сделки купли-продажи, размера залога на ипотеку, суммы налогов, размера арендной платы, величины компенсации в случае отчуждения имущества, размера страховых выплат.

По каким критериям проводится оценка объектов

Согласно российскому законодательству, оценка недвижимости проводится по таким видам стоимости: инвестиционная, рыночная, ликвидационная.

Возможны три временных формы оценки: ретроспективная, текущая и будущая.

Результат, который даст оценка недвижимости, зависит от объема здания, назначения оценочной процедуры, имущественных прав по данному объекту. Оценка недвижимости по рыночной стоимости, прежде всего, показывает то, во сколько такой объект оценивается участниками рынка. Вывод делается по результатам анализа коньюктуры на конкретное время и дату.

Любая оценка недвижимости должна иметь свой конечный результат – отчет. Его объем и степень подробности определяются в ходе оформления заказа. Оценщик обязан предоставить отчет, соответствующий заключенному соглашению с заказчиком.

Документы для проведения оценки

Для того чтобы оценка была проведена качественно и в срок, запрашиваются копии официальных и технических документов:

  • свидетельство (копия) о государственной регистрации. Если же регистрация права на объект еще не проведена, запрашиваются акты приема объекта государственной комиссией;
  • копия техпаспорта на каждый объект оценки;
  •  договора на аренду, если объект в эксплуатации у третьих лиц;
  •  справка о расходах на эксплуатацию каждого помещения (коммунальные услуги, текущий ремонт, зарплата хозперсонала, расходные материалы). Потребность в ремонте с расчетом стоимости работ, дата проведения планируемого ремонта;
  •  свежие акты техосмотра объектов. Ведомость дефектов по каждому зданию;
  •  оценка недвижимости, построенной после 1991 года, проводится при наличии проектной документации, сметного расчета, договора на долевое участие в строительстве.

На сроки проведения процедуры влияют объем работы и количество привлеченных специалистов. В среднем оценка недвижимости выполняется от 3-х до 7 дней.

Методы оценки недвижимых объектов

На что же обращается внимание, когда производится оценка недвижимого имущества, и какие способы оценивания могут быть использованы? На конечную цифру, несомненно, влияет множество различных факторов:

  • технические и юридические параметры жилья (земли);
  • расположение (удаленность от станций метро, центра города);
  • этажность;
  • год постройки дома строения;
  • цель оценки;
  • сезон.

Также может повлиять и количество произведенных до этого момента сделок, наличие неподалеку необходимых объектов инфраструктуры (супермаркеты, больницы), детских садов и школ, что особенно актуально в случае работы с жилыми объектами.

Оценка жилого недвижимого объекта может быть выполнена несколькими методами – сравнительным, затратным и доходным. Используя сравнительный подход, можно определить усредненную стоимость жилья, которое не должно быть при этом уникальным, то есть обладать подобными другим объектам характеристиками. Сравнивать жилое помещение необходимо не менее, чем с тремя аналогичными объектами, однако в этом случае может быть отражено мнение типичных покупателей и продавцов, а также инфляция.

Используя затратный подход, оценка квартиры (дома) будет осуществляться согласно определению затрат, требующихся для замещения объекта или его восстановления с учетом накопленного износа. Подобный метод лучше всего использовать для тех объектов, которые находятся не в лучшем состоянии.

Доходный метод оценивания применяется в тех случаях, когда выявляется возможность получать доходы от эксплуатации жилья или его возможной продажи в будущем. Как правило, оценка доходным способом выбирается для определения инвестиционной стоимости объекта. Для большей объективности может быть использован комбинированный метод оценивания.

Оценка квартиры или частного дома: как правильно провести

Чаще всего в консалтинговые агентства обращаются клиенты с просьбой провести оценку квартиры. Профессиональный оценщик способен провести максимально точный анализ любого типа квартиры, включая варианты с эксклюзивной планировкой или нестандартным дорогим ремонтом.

Необходимость оценки квартиры возникает, если вы решили ее продать, купить, обменять. Оценка может понадобиться при страховании или приватизации, в процессе вступления в право наследования, при возникновении имущественных споров при разделе имущества.

Возможно, вам нужно срочно оформить ипотечный кредит, и тогда адекватная оценка рыночной стоимости квартиры станет залогом быстрого оформления документов в банке. Именно с целью получения кредита чаще всего осуществляется оценка такого типа жилья.

Качественная оценка квартиры (частного дома) должна учитывать такие факты:

  • год и тип постройки дома;
  • планировка квартиры;
  • ремонт (отделочные работы);
  • инфраструктура придомовой территории (магазин, парковка, охрана).

Также рыночная стоимость жилой недвижимости зависит от местоположения: район, расстояние от центра, обеспеченность транспортом.

После обследования объекта оценки, сбора информации и проведения необходимого объема расчетов, заказчик получает на руки официальный отчет об оценке, в котором определяется конечная рыночная стоимость объекта.

Была полезна эта статья?
ДаНет

Оставить комментарий

Твой email не будет опубликован.