Продажа квартиры по доверенности: риски и особенности сделки

Бывают ситуации, когда владелец недвижимости не имеет возможности или желания участвовать в сделке продажи лично. В таком случае оформляется доверенность на осуществление сделки с недвижимостью на третье лицо. Все документы должны быть обязательно заверены нотариально. Доверенность должна быть не только законна, но и действительна на момент подписания договора купли-продажи, так как продавец имеет право в любой момент лишить своего представителя каких-либо полномочий.

Что имеет право делать доверенное лицо

У представителя продавца недвижимого имущества права довольно широкие:

  • Принимать от потенциального покупателя залоговую сумму.
  • Подготавливать необходимые документы и заверять их у нотариуса.
  • Совершать конечную сделку продажи.
  • Получать полную сумму, указанную в договоре.

Для продавца жилплощади это удобный вариант, когда не нужно брать на себя целый ряд административных обязанностей, для покупателя же — это дополнительные риски, связанные с потенциальными неправовыми действиями доверенного лица

Риски для покупателя при участии третьего лица в сделке

Основная проблема для потенциального покупателя — невозможность досконально проверить личность продавца имущества, его дееспособность и, собственно, честность намерений.

Еще один важный фактор — условия, при которых была получена доверенность (не была ли подписана насильственным или обманным путем).

Нотариус, оформлявший документы на посредничество, тоже должен быть проверен по базе ФНП (координаты, лицензия, послужной список и т.д.).

Как проверить доверенное лицо?

Проверка личности человека, который уполномочен провести такую важную сделку, — основная задача покупателя. Юрист, который присутствует на сделке, в обязательном порядке досконально проверяет паспорт предъявителя, чтобы исключить подделку документов или каких-либо несоответствий в реквизитах.

Далее проверяются документы доверителя, его личные данные и право собственности.

Доверенность должна быть актуальной на момент сделки, иначе продажа может пройти по недействительной доверенности и не иметь юридической силы.

Как не попасть в руки мошенников

Большой объем сложной документации в такого рода сделках позволяет совершать довольно много мошеннических действий.

Основное правило, которые защитит покупателя от утери денег при совершении незаконной сделки, — прямая связь с продавцом. Если вы не знаете владельца имущества и не имеете возможности связаться с ним лично, лучше не рисковать.

Убедитесь, что продавец не ходит в “группу риска”. Это социальный показатель, который учитывает:

  • Возраст. К группе риска относятся одинокие люди старше 70 лет.
  • Наличие психических заболеваний, (отклонений, поведенческих нарушений).
  • Инвалидность.
  • Изолированный образ жизни.
  • Вредные привычки, наркотическая (алкогольная зависимость).
  • Неблагополучные семьи.

Все эти факторы делают человека максимально уязвимым к обману, а, значит, могут стать доверителем незаконным путем.

Некоторые представителя социально неблагополучных групп сознательно иду на обман, заявляя впоследствии, что несознательно или по принуждению пошли на незаконную сделку.  И зачастую именно в их пользу впоследствии принимается судебное решение о возврате жилья. А покупатель при этом лишается всех отданных во время “сделки” средств.

Как защитить сделку о покупке недвижимости

Гарантом легитимности сделки о продаже квартиры выступает нотариус. Он проверяет все предоставленные обеими сторонами документы и принимает решение о законности будущей сделки. Риелторы так же имеют право ставить некоторые условия перед продавцом: зачастую во избежание проблем с проведенной сделкой риелтор позволяет показ недвижимости посредником, проведение переговоров, сбор документов, но требует обязательного присутствия владельца недвижимости на подписании сделки купли-продажи и передачи денег. Если же продавец не может принять участие в денежных расчетах и подписании бумаг по объективным проверенным причинам, то покупателю остается лишь принимать решение о том, состоится ли сделка, и если да, то предпринять некоторые страховочные меры:

  • Проверка реквизитов, данных, актуальности документов и самой доверенности. Данные о доверителе хранятся в реестрах ЕГРП.
  • Уточнение всех полномочий доверенного лица, указанных в договоре.
  • Проверка существования самого покупателя, его здоровья и вменяемости.

Со стороны покупателя так же требуется честность и серьезная подготовка к сделке. Помимо необходимого пакета документов и официально заверенных справок, потенциальный владелец нового жилья должен получить дополнительную консультация специалиста, который разъяснит некоторые аспекты такой специфической сделки, и нюансы, на которые стоит обратить внимание непосредственно во время подписания акта передачи. Важно указать в документах точную стоимость приобретаемого жилья: если покупатель желает указать сумму, меньшую, чем та, которую он реально заплатит (это иногда делается с целью уменьшить налогообложение на покупаемые метры), то в результате сделка может оказаться при проверке судебными представителями незаконной, и покупатель может потерять гораздо больше, чем желает сэкономить.  С той же меркантильной целью покупателю могут предложить заключить сделку дарения, вместо продажи. Этот вариант тоже неприемлем, таким методом зачастую пользуются нечистые на руку продавцы и в результате выигрывают судебное разбирательство. Максимально точное и правильное составление акта продажи позволит получить покупателю гарантии того, что он станет полноправным владельцем новой жилплощади, а продавцу — забрать оговоренную денежную сумму в полном объеме.

Была полезна эта статья?
ДаНет

Оставить комментарий

Твой email не будет опубликован.